リノベーション事例と、リノベ出来る中古物件の見つけ方

築40年の空き家をリノベーション

二宮町内にある空き家になっていた築40年を経過した一戸建をリノベーションしました。ビフォーアフターをご覧下さい。

見晴らしの良い景色を楽しめる様に広いウッドデッキを設置しました。

リビングと開放的な外が繋がる空間に。

この家からの景色です。二宮町内には、こんなにも見晴らしが良い場所があるのです。

築40年経過した空き家が、リノベーションによって新たな価値が生み出され、素敵な家になりました。

施工：山岸工務店

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素敵な家が残っていても土地として売られる不動産業界

「古民家をリノベーションしたい。」というご要望を聞くことが多いのですが、古民家って売りに出ていないと思いませんか？古民家でなくても、築25年以上の中古住宅が売りに出ている事は少ないと思います。

実際はあるのです。しかし、それらは中古住宅として売られる事は無く、土地として売られ、家の情報は伏せられています。売地情報に「古家付き」と表記しているのを見た事がある人も多いと思います。その古家を見るとまだまだ住めそうなのに、土地としての販売になっています。どうして古家の情報は伏せられてしまうのでしょうか？

瑕疵担保責任は隠れたる瑕疵に対する売主の責任だったのですが、民法改正後の契約不適合責任では、隠れてなくても、契約書に書いていない不具合があれば責任を負わなければならない内容になりました。

例えば、雨漏りについて買主が了承していて、売買契約内容に「この住宅は雨漏りしています」という記載があれば、契約不適合責任は負いません。しかし、買主が雨漏りのことを知っていたとしても、雨漏りがあるという記載のない契約書であれば、契約内容とは異なるものを売ったことになり、契約不適合となり売主の責任が生じます。

さらに、瑕疵担保責任では買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったので、売主にとっては負担の大きい制度で、仲介をする不動産会社に於いても、中古住宅の取引が責任重大となったのです。なので、中古住宅が市場に出回り辛くなり、まだ住めそうな戸建情報も伏せられ、土地として販売されるのです。

大手不動産会社ほど、築年数の経過した建物は中古として売らず売地にする傾向が強く、事前にトラブルを回避する事を徹底している様に思います。

【契約不適合責任のメリット】

買主に安心して物件を購入してもらう

【デメリット】

リノベーションに向いている素敵な造りの中古戸建の情報が表に出ずに埋もれてしまう

リノベーション向け物件の見つけ方

表に出ないリノベーションに向いている素敵な戸建の見つけ方ですが、中古住宅と併用して、売地情報もチェックしてみて下さい。その売地の物件資料に「古家あり」や「上物あり」などと表記してある事があります。その古家や上物を実際に見に行ってみて下さい。その中にポテンシャルのある素敵な家が残っている場合があります。気になる建物があった場合、不動産業者に内覧を依頼してみて下さい。

 

不動産会社に「中古としては売るつもりない。」と言われたとしたら、「契約不適合責任免責」の条文を盛り込む旨を伝えれば、売買できると思います。

二宮町の素敵な町並みを残して欲しい

この記事の主たる目的はリノベーション事例の紹介では無く、趣きのある古民家や、こだわって設計した素敵な家が知られること無く壊されてしまう前に、その建物のポテンシャルに気付いてもらいたいという思いです。

上記写真にある様な広い土地に建つ古家は、解体されて2～3区画に分けられて分譲されたり、建売住宅になってしまう事が多いです。それは不動産業者は儲かるかもしれませんが、町並みの良さは損なわれ、地域の価値が下がると思います。法令の改正により、趣のある中古住宅を見つけるのがより難しい時代になってきましたが、不動産情報に隠れている素敵な家が二宮町内に存在しています。ぜひそんな家を見つけてリノベーションして欲しいです。そして二宮町の暮らしを楽しんで欲しいです。

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記事作成：店長 宮戸 淳